Balik Nama Sertifikat dari Ortu ke Anak, Ini Tahapan dan Biayanya

HALLONEWS.ID – Saat orang tua (ortu) akan menghibahkan rumah kepada anaknya, proses administrasi pertanahan yang harus dilalui dikenal sebagai proses balik nama sertifikat.

Proses ini mencakup tahapan hukum, administrasi, hingga kewajiban pajak yang perlu dipahami masyarakat agar tidak terjadi kesalahan dan pembengkakan biaya.

Kepala Biro Hubungan Masyarakat (Humas) dan Protokol Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), Shamy Ardian, menjelaskan bahwa balik nama merupakan proses pengalihan hak atas tanah dari pemilik lama kepada pemilik baru yang sah secara hukum, termasuk dalam lingkup keluarga, seperti dari orang tua kepada anak.

“Balik nama tidak terjadi secara otomatis, meskipun hubungan kekeluargaannya sudah jelas,” ujar Shamy saat ditemui di Kementerian ATR/BPN, Jakarta, Senin (20/4/2026).

Ia menambahkan, banyak masyarakat baru menyadari pentingnya balik nama ketika tanah akan dijual, dijaminkan ke bank, atau digunakan untuk keperluan hukum lainnya. Akibatnya, proses yang dijalani terasa lebih berat karena tidak dipersiapkan sejak awal.

Shamy menekankan pentingnya memahami perbedaan antara hibah dan waris. Hibah dilakukan saat orang tua masih hidup, sedangkan waris berlaku setelah orang tua meninggal dunia. Perbedaan ini akan menentukan jenis akta, dokumen pendukung, serta skema pajak dan biaya yang dikenakan.

“Jika salah menentukan sejak awal, proses pengurusan bisa harus diulang dari awal,” ujarnya.

Dalam praktiknya, terdapat empat tahapan utama dalam proses balik nama, yaitu penentuan dasar hukum peralihan hak, pembuatan akta oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris, pembayaran pajak dan bea, serta pencatatan resmi di Kantor Pertanahan. Setiap tahapan tersebut memiliki konsekuensi biaya yang perlu dipersiapkan.

Biaya yang timbul antara lain Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), biaya pembuatan akta hibah atau waris, biaya layanan di Kantor Pertanahan termasuk Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP), serta pajak lain sesuai kondisi objek tanah. Besaran biaya ini dapat berbeda di setiap daerah.

Untuk biaya layanan di Kantor Pertanahan, perhitungannya didasarkan pada nilai tanah yang ditetapkan, yaitu nilai tanah per meter persegi dikalikan luas tanah, kemudian dibagi 1.000. Masyarakat juga dapat memperkirakan biaya melalui aplikasi Sentuh Tanahku.

Dalam proses peralihan hak karena waris, pemohon harus memenuhi sejumlah persyaratan. Di antaranya mengisi dan menandatangani formulir permohonan di atas materai, melampirkan surat kuasa jika diwakilkan, serta menyertakan fotokopi identitas ahli waris (KTP dan KK) yang telah dicocokkan dengan aslinya.

Selain itu, diperlukan sertifikat tanah asli, akta kematian, serta Surat Keterangan Waris sesuai peraturan perundang-undangan. Dokumen tambahan meliputi akta wasiat notariil (jika ada), fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan, serta bukti pembayaran SSB (BPHTB) dan uang pemasukan. Untuk nilai tanah di atas Rp60 juta, wajib dilampirkan bukti SSP/PPH.

Sementara itu, dalam pengurusan hibah, persyaratan administratif relatif serupa. Pemohon harus mengisi formulir permohonan di atas materai, melampirkan surat kuasa jika diperlukan, serta menyertakan fotokopi identitas pemberi dan penerima hibah yang telah diverifikasi, beserta sertifikat tanah asli.

Dokumen penting lainnya adalah akta hibah yang dibuat oleh PPAT, serta izin pemindahan hak jika tercantum dalam sertifikat. Selain itu, perlu dilampirkan fotokopi SPPT dan PBB tahun berjalan, bukti pembayaran SSB (BPHTB), serta uang pemasukan. Untuk nilai tanah di atas Rp60 juta, juga diwajibkan menyertakan bukti SSP/PPH.

Shamy mengingatkan bahwa biaya pengurusan dapat meningkat seiring waktu, terutama karena kenaikan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), denda keterlambatan, serta dokumen yang belum diperbarui.

“Semakin ditunda, biasanya biaya akan semakin meningkat dan terasa lebih mahal,” pungkasnya. (agn)